论文概要：投资性房地产准则的实施和近年来房地产价格的下跌为企业的盈余管理建构了新的空间，“世茂股份”和“海南航空”两家上市公司的案例具备典型意义。准则制订机构可以通过新的规定先前计量模式的适用范围，减少有所不同类别资产二次切换的容许条件，以及强化信息透露三种措施防止投资性房地产业务中企业的盈余管理不道德。

　　论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计学政策 　　　 　　随着我国市场经济的大大发展，更加多的企业将房地产用作对外租赁或持有人并打算电子货币后出让。为了更佳的规范这类业务的核算，财政部于2006年施行的《企业会计准则》减少了投资性房地产准则，对投资性房地产的证实、计量和切换做出了全面的规定，并将公允价值引进到先前计量之中。公允价值不利于强化会计信息的相关性，不利于信息使用者展开决策。

但由于我国资本市场尚能不完备，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法自由选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多缺乏，这为盈余管理获取了一定的空间。　　1投资性房地产盈余管理的空间分析 　　由于准则规定在成本模式下，应该按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已租赁的建筑物和土地使用权展开计量，计提保险费或摊销。

因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中于在公允价值先前计量模式中。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　1.1利用先前计量模式的可选择性展开盈余管理 　　准则规定企业应该在资产负债表日使用成本模式对投资性房地产展开先前计量，有确凿证据指出投资性房地产的公允价值需要持续可信获得的，可以对投资性房地产使用公允价值模式展开先前计量。并且使用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提保险费或展开摊销,应该以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差算入当期损益。

由于近年来房地产价格呈现出总体下降的趋势，企业所持有人的房地产账面价值往往高于市场价值。对于座落在大中型城市中心城区的房地产，一般来说具备活跃的交易市场，因此，这些房地产符合用于公允价值模式展开先前计量的条件。虽然准则规定成本模式切换为公允价值模式不应按会计学政策更改处置，切换无法立刻产生收益，但企业在以后各期却有可能由于这种会计学政策的自由选择受益。一方面切换可以减少投资性房地产的账面价值，同时减少企业的资产和所有者权益，减少了企业的资产负债率，减少了企业的财务风险，不利于企业展开融资，不断扩大生产经营规模，实行收购重组。

切换相等于因为资产的重估电子货币而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁令的。另一方面切换后的投资性房地产不计提保险费，增加了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的减少能在当期证实为收益，这都不利于减少企业的利润。

并且，由于税法不将资产重估电子货币的收益算入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也不准必须计提保险费或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的切换会减少企业的税收开销，也会使企业丧失保险费的“税盾”起到。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　1.2利用资产类别的切换展开盈余管理 　　准则规定出租房地产或存货切换为使用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照切换当日的公允价值计价，切换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额算入当期损益；切换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额算入所有者权益。企业可以与关联方签定出租合约，将闲置的房地产从原本的固定资产切换为投资性房地产展开核算。

同时，如果符合准则中的涉及规定，之后可以用于公允价值模式展开先前计量。同时，企业可以将原先计提的固定资产减值打算在切换时转到，从而回避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失日后证实，不得转到的规定。准则还规定，使用公允价值模式计量的投资性房地产切换为出租房地产时，应该以其切换当日的公允价值作为出租房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额算入当期损益。企业可以在必要的时间中止与关联方签定的出租合约，新的计提保险费，并将切换时产生的公允价值变动损益算入当期损益。

这样通过两次切换，企业在切换期间内增加了固定资产的折旧费用，取得了公允价值变动带给的收益，同时减少了资产的账面价值，从而超过粉饰报表的目的。　　1.3利用公允价值计量方法的有所不同展开盈余管理 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　根据准则的规定，资产负债表日企业应当从房地产交易市场上获得同类或类似于房地产的市场价格及其他涉及信息。这指出公允价值首先应当从公开市场报价中获得。当无法从公开市场上获得同类或类似于房地产的市场价格时，可以用于估值技术获得公允价值。

但由于我国市场经济跟上较早，市场机制尚能不完备，房地产市场尚能不成熟期，公开发表报价容易取得，并且由于不存在大量的投机不道德，公开发表报价也不一定是公允的价格。因此，上市公司目前更加偏向于用于资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参照同类或类似于房地产的市场价格提供公允价值。现行准则中，没对公允价值的计量方法做出具体必要的规定，企业可以根据自己的必须自由选择对经营业绩不利或需要超过特定目的的方法。估值模型本身具备复杂性和不确定性，更容易受到主观辨别的影响，但准则对于估值模型的自由选择和关键参数的原作缺少适当指导和规定。

企业还有可能自由选择关联方资产评估机构展开房地产评估，开具对自身不利的资产评估报告。这都给企业展开盈余管理获取了操作者空间，使企业可以通过操控公允价值符合自身利益，减少会计信息的可靠性和可比性，伤害其他利益相关者的利益。

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